Страницы: 1 \ \ 3 \ 4 \ 5

Новости в сфере недвижимости: 

Типичные судебные споры о недвижимости из-за ошибок собственников. 

Люди часто сами своими действиями лишают себя победы в судебных спорах, потому что не до конца понимают, что и как доказывать и на чьей стороне закон. Практикующие адвокаты рассказали сайту "РИА Недвижимость" про самые распространенные виды споров о недвижимости и типичные ошибки их участников.

 

Люди часто сами своими действиями лишают себя победы в судебных спорах, потому что не до конца понимают, что и как доказывать и на чьей стороне закон. Практикующие адвокаты рассказали сайту "РИА Недвижимость" про самые распространенные виды споров о недвижимости и типичные ошибки их участников.

Развод и раздел 

Наиболее частой категорией споров, с которой мне приходится сталкиваться в своей практике, это раздел имущества между супругами, рассказывает адвокат Анна Минушкина. Как правило, на сторону, которая обращается с указанным иском в суд, возлагается обязанность доказать, что то или иное имущество (в том числе денежные средства) были получены супругом до брака, в противном случае, суд просто поделит все пополам, исходя из принципа равенства долей.Доказать, что денежные средства находились на счете до брака, не сложно, достаточно представить выписку, поясняет адвокат. Однако если указанные средства были сняты и потрачены, к примеру, на покупку дома, то доказать, что дом является лично вашей собственностью, уже намного сложнее: суд может не усмотреть прямой связи между снятием денежных средств со счета и возведением нового дома.

Зато если указанные денежные средства были переведены на счет фирмы, которая занималась постройкой дома, то в этом случае это будет весомым доказательством личной собственности, подчеркивает Минушкина.

Также часто приходится сталкиваться с ситуацией, когда денежные средства были до брака положены в банк под проценты и продолжали там лежать, увеличиваясь соответственно на указанные проценты.

Суды, как правило, такие денежные средства тоже делят пополам, не принимая во внимание, что данные денежные средства в период брака не пополнялись, а также не снимались, проценты начислялись на ту сумму, которая была внесена стороной до брака. 

Поэтому если обращаетесь с таким иском в суд, необходимо собрать по максимуму все документы на движимое и на недвижимое имущество, советует Минушкина. Поскольку в зависимости от того, насколько грамотно вы выстроите линию доказывания относительно того, какое имущество было приобретено до брака, а какое куплено в период брака, но на личные денежные средства, будет зависеть судьбу иска.

Зубы дареного коня

Еще одним неприятным сюрпризом при разводе становится необходимость делить имущество, которое супруги успели подарить друг другу или получить в дар от третьих лиц в браке, отмечает адвокат Олег Сухов."Любое имущество, приобретенное в браке, считается общей собственностью, поэтому подаренные друг другу вещи вовсе не будут являться принадлежащими только вам, если не составлен договор дарения", — подчеркивает адвокат.

Разумеется, речь идет не о предметах личного пользования, а, например, о покупке машины или недвижимости — очень часто жены с удивлением узнают, что эти подарки подлежат разделу при разводе. Чтобы таких ситуаций избежать, надо оформлять такие подарки договором дарения, так как имущество, полученное по безвозмездным сделкам, разделу не подлежит, подчеркивает Сухов.Вторая подобная ошибка — продажа имущества без согласия супруга. Иногда таким образом перед разводом пытаются избежать раздела, однако в итоге суд либо признает сделку недействительной, либо присуждает возместить второму супругу половину рыночной стоимости отчужденного имущества, добавляет адвокат.

Другой распространенный вид споров о дарении недвижимости связан с ситуациями, когда договором дарения прикрывается сделка по купле-продаже, отмечают юристы Tenzor Consulting Group. В этом случае необходимо доказать, что реальным намерением дарителя была именно возмездная реализация имущества. Это довольно сложно, поскольку доказательства часто бывают косвенными, и приходится полагаться на то, как их оценят судьи.

Так в Московском городском суде рассматривалось дело, согласно его материалам ответчик три раза направляла предложение о покупке доли другим совладельцам квартиры, получала согласие, но долю так и не продала. Позднее она подарила ее иному лицу. Суд пришел к выводу, что сделка была притворной, на самом деле под ней скрывался договор купли-продажи, по которому преимущественное право покупки имели собственники других долей в квартире.  

Наследство до развода доведет

Развод часто становится причиной судебных споров не только между бывшими супругами, но и их наследниками, отмечает юрист адвокатского бюро "Леонтьев и партнеры" Тамаз Мстоян. 

Рассмотрим один случай: открывается наследственное дело в отношении квартиры, оставшейся после смерти наследодателя, и к наследованию призываются наследники первой очереди (например, родители или дети наследодателя). Но тут обнаруживается, что бывший супруг умершего обратился в суд с иском о разделе совместно нажитого имущества (квартиры, которая теперь является предметом наследственного имущества). Так происходит, когда супруги сразу после развода не оформили раздел имущества, считая, что это можно сделать в любой момент.

В суде юридически важными будут следующие обстоятельства, отмечает Мстоян: приобретена ли квартира в период брака и пропущен ли срок исковой давности бывшим супругом.

Судебная практика сложилась таким образом, что в большинстве случаев срок исковой давности будет исчисляться с момента расторжения брака. Кроме того, для установления пропуска срока исковой давности необходимо также установить, проживал ли бывший супруг в спорной квартире после расторжения брака, пользовался квартирой, оплачивал ли коммунальные платежи; предпринимал ли он (или она) после расторжения брака попытки вселиться в квартиру, и пропущен ли срок исковой давности бывшим супругом.

Если в рамах судебного разбирательства выясниться, что бывший супруг не проживал(а) в спорной квартире после расторжения брака, не пользовался квартирой, не оплачивал коммунальные платежи и не нес иные расходы за квартиру, не предпринимал после расторжения брака попыток вселиться в квартиру и после расторжения брака прошло более трех лет, то истцу будет отказано в удовлетворении исковых требований, заключает Мстоян.

Возвращение блудного наследника 

Еще об одной распространенной ситуации с наследством, которая доводит до суда, рассказали эксперты юридической компании Tenzor Consulting Group. Она случается тогда, когда наследник вступил в наследство и уже продал полученную квартиру, а потом вдруг объявился еще один наследник, о котором никто ничего не знал, например, внебрачные дети умершего. Статья 1154 Гражданского кодекса РФ, которая устанавливает шестимесячный срок для принятия наследства, не защищает наследников от появления иных претендентов на имущество. В таком случае наследники могут восстановить пропущенный срок и потребовать возмещения причитающейся им доли.

Более того, в этой ситуации пострадать может и добросовестный покупатель, который купил эту квартиру. Однако возможность отстоять свои права и у продавшего квартиру наследника, и у покупателя все-таки есть. Так, согласно статье 1155 ГК РФ новоявленный наследник может восстановить право на принятие наследства, если он не знал о его открытии. Но если удастся доказать, что неучтенный наследник имел возможность узнать о смерти наследодателя, но на протяжении шести месяцев не удосужился заявить о своих правах, то, следовательно, он не может претендовать на указанное имущество.

Ловушка для дачников 

Одним из ярких примеров сложных тяжб также являются споры об обязанности собственников земельных участков по оплате членских взносов на поддержание и развитие инфраструктуры различных дачных, садоводческих объединений граждан, отмечает адвокат коллегии "Град" Евгений Лазарев. ​Проблемы обычно проявляются тогда, когда гражданин имеет земельный участок, расположенный на территории соответствующей организации — дачного объединения собственников, однако сам владелец участка не является его членом и не желает им быть, поясняет Лазарев. 

Наиболее активными являются те граждане, которые хотя и владеют подобными земельными участками, но никак их не осваивают. Их участок просто стоит пустым.

​Проблема же возникает, когда соответствующее СНТ начинает требовать уплаты членских или иных установленных общими собраниями обязательных взносов на развитие и поддержание инфраструктуры объединения, рассказывает адвокат.

"Типичная ошибка здесь — уверенность указанной категории собственников в том, что раз они не являются членами объединения, то и платить они не обязаны", — говорит Лазарев.​И ошибка эта возникает не на пустом месте. Активный гражданин, не являющийся членом ДНП, СНТ, изучает положения закона 1998 года "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" и не находит там себя.​Закон требует уплаты взносов с членов объединений или с лиц, которые заключили с данными объединениями договор на индивидуальное пользование объектами инфраструктуры (дорогами, электричеством и т.д.). Про людей, которые просто владеют землей и никак себя не обозначают, закон не упоминает.

​Поэтому гражданин думает, что оплачивать установленные взносы он не обязан.

​Это заблуждение, которое зачастую подогревается недобросовестными юристами, желающими заработать за счет таких людей, разъясняет адвокат.

​Платить же взносы собственник земельного участка обязан в силу положений статьи 210 Гражданского кодекса РФ (бремя содержания имущества ложится на собственника). ​Неоднократно в пользу обязанности по оплате взносов высказывались Конституционный Суд РФ,Верховный Суд РФ. 

Суды удовлетворяют иски о взыскании задолженностей по взносам во всех случаях. Основными доказательством обязанности по оплате является протокол общего собрания членов соответствующего образования, которым установлен подлежащий уплате взнос. ​Кроме того, с 01 января 2017 года в силу вступает закон №217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства", которым даны наиболее четкие формулировки, подтверждающие обязанность по оплате установленных общими собраниями членов дачных объединений граждан, взносов на развитие и поддержание инфраструктуры всеми собственниками земельных участков, расположенных на территории соответствующего объединения, резюмирует Лазарев.

 

Первоисточник: riarealty.ru 

 

Госдуме вновь предложили вернуть бумажное свидетельство о собственности.

 

В Государственную думу внесен законопроект, предусматривающий возвращение бумажной формы свидетельства о праве собственности на недвижимость. Она была упразднена с 1 января 2017 года.  

Авторами поправок в закон "О государственной регистрации недвижимости" выступили глава партии "Справедливая Россия" Сергей Миронов и его заместители – Михаил Емельянов и Олег Нилов.

В пояснительной записке к законопроекту говорится, что необходимость возвращения к привычной, "бумажной" форме свидетельства обуславливается сомнением авторов поправок в безопасности Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в связи с тем, что ведения подобной базы – новшество для России. Любой сбой в системе может оставить человека без прав на жилье, и в таком случае свидетельство на бумажном носителе поможет доказать право собственности.

Кроме того, сейчас за каждую выписку из реестра, которая нужна каждый раз при совершении какой-либо сделки с недвижимым имуществом, с граждан требуют деньги, а также необоснованно увеличиваются временные затраты на получение таких выписок. А пожилым людям, которые имеют слабое представление о функционировании электронного реестра, по мнению авторов поправок будет проще обращаться именно с бумажной версией свидетельства.Один из авторов законопроекта Сергей Миронов объяснил разработку и внесение поправок "волнением граждан" из-за сообщений о многочисленных хакерских атаках, зависании систем и обвалах серверов.

19 сентября наша фракция вносит поправку в закон о государственной регистрации недвижимости. Мы настаиваем на возвращении бумажной формы свидетельства о собственности на ту или иную недвижимость.

Это не первая попытка "справороссов" вернуть бумажные свидетельства. Они уже вносили соответствующий законопроект в феврале 2017 года. Однако тогда правкомиссия по законопроектной деятельности не стала поддерживать инициативу, указав, что выписка из ЕГРН в достаточной степени гарантирует защиту конституционных прав граждан, сведения о которых внесены в реестр. В связи с этим законопроект не допустили до рассмотрения в нижней палате парламента.

Новая редакция закона о госрегистрации недвижимости в России вступила в силу 1 января. Согласно ему, все сведения о праве собственности теперь хранятся в едином государственном реестре недвижимости – ЕГРН.

 

Ознакомиться с текстом законопроекта № 268589-7 "О внесении изменений в статью 28 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" можно здесь.

 

Первоисточник: pravo.ru

 

Чиновникам дадут упрощенный доступ в квартиры россиян. 

Правительственная комиссия по законопроектной деятельности в понедельник рассмотрела пакет поправок в законодательство, существенно облегчающий процедуру получения чиновниками права доступа в квартиры граждан.

В документе также предусмотрен вариант принудительного выселения собственников за незаконные перепланировки, антисанитарию и шум.

Как сообщает Газета.ру, нововведение позволит представителям жилищных инспекций более оперативно реагировать на информацию о незаконных действиях собственников жилья. Таких, как например, опасные перепланировки, представляющие угрозу целостности здания и нарушающие права других жильцов. «Кроме перепланировок также можно упомянуть любые действия с коммуникациями внутри дома, уничтожение воздуховодов и мусоропроводов», - пояснил советник Федеральной палаты адвокатов Александр Боломатов. 

В случае, если такие жильцы не идут на контакт с представителям жилинспекций, в соответствии с новыми правилами, судебную санкцию на доступ в квартиру нарушителя можно будет получить в течение 10 дней.

Если собственник содержит свою квартиру в надлежащем состоянии, нарушает правила противопожарной безопасности, не соблюдает санитарно-гигиенические, экологические и иные нормы, закон разрешает даже выселение жильца. В таком случае, квартира продается на торгах, а деньги ее владельцу.

 

Первоисточник: infox.ru 

 

Проблемы определения территориальной подсудности в гражданском процессе. 

а. Правило определения территориальной подсудности в гражданском процессе. 

Согласно общему правилу территориальной подсудности, закрепленному в ст. 28 ГПК РФ иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика, а иск к организации - в суд по месту нахождения организации-ответчика.На первый взгляд всё понятно: если знаешь, где проживает ответчик-гражданин или находится головной офис организации, то необходимо обращаться в тот суд, который «обслуживает» соответствующий адрес.В отношении юридических лиц ситуация достаточно ясна. В соответствии с п. 2 ст. 54 Гражданского кодекса место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации на территории РФ. Сведения об адресе регистрации юридических лиц являются открытыми, и любой, кто имеет выход в интернет, может найти их в ЕГРЮЛ на сайте ФНС.Однако в случае с физическими лицами всё не так просто. Сведения о месте жительства ответчика-гражданина являются частью персональных данных, и не могут публиковаться без его согласия. Стоит признать, что далеко не у каждого истца на момент предъявления иска есть твердая уверенность в том, где на самом деле проживает ответчик. А если такая уверенность всё же есть, то это ещё не будет гарантией того, что иск подан по правилам территориальной подсудности. Вы можете достоверно знать, где живет ответчик, куда ходит на работу, каков метраж его квартиры и даже, сколько денег он платит за коммунальные услуги. Однако суд всё равно может не принять иск либо после принятия передать его в другой суд.

б. Место жительства гражданина: 

Определение понятия в законодательстве и толкование в судебной практикеПроблема заключается в определении того, что, в соответствии с российским законодательством, является местом жительства гражданина. В ГПК РФ понятие «место жительства» не раскрывается. Статья 20 ГК РФ также не вносит ясности, указывая, что местом жительства является место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Имея общее представление, мы понимаем, что здесь подразумевается квартира или дом, которые принадлежат ответчику на праве собственности (либо ином законном основании), и где он проводит большую часть времени. Но как быть с временным жильем (например, на период сезонных работ) или постоянным проживанием в гостинице? Что если ответчик обладает несколькими объектами недвижимости и проживает в них попеременно? И вообще за какой срок необходимо считать «преимущественное» проживание?Определение понятия «место жительства» содержится также в ст. 2 Закон РФ от 25.06.1993 N 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» (далее – Закон № 5242-1), согласно которой местом жительства является жилой дом, квартира, комната, жилое помещение специализированного жилищного фонда либо иное жилое помещение, в которых:а) гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору найма специализированного жилого помещения либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации,б) в которых он зарегистрирован по месту жительства.Хорошо, то есть получается, первая часть указанного определения просто конкретизирует положения ст. 20 Гражданского кодекса, но вот вторая часть их уже дополняет, закрепляя в качестве обязательного признака места жительства – наличие регистрации по данному адресу.При этом Закон № 5242-1 закрепляет также понятие «место пребывания», которым является гостиница, санаторий, дом отдыха, пансионат, кемпинг, туристская база, медицинская организация или другое подобное учреждение, учреждение уголовно-исполнительной системы, исполняющее наказания в виде лишения свободы или принудительных работ, либо не являющееся местом жительства гражданина Российской Федерации жилое помещение, в которых он проживает временно.Но опять же возникает логичный вопрос, а временно – это сколько? Ведь на практике очень часто встречается ситуация, когда гражданин имеет постоянную регистрацию (и соответственно штамп в паспорте) в одном регионе, но десятки лет проживает в съемной или собственной квартире в другом регионе за тысячи километров. На наш взгляд здесь явно не приходится говорить о «временном» проживании.Решая эти вопросы, суды, в подавляющем большинстве случаев, приходят к выводу о том, что местом жительства гражданина должно являться место его постоянной регистрации (в народе (да и порой в судебной практике) часто именуемое «пропиской», которую отменили в России уже почти как 25 лет). В итоге иски, поданные не по месту регистрации ответчика, массово «разворачиваются» и передаются по подсудности.Свою позицию суды мотивируют ссылкой на Закон № 5242-1, переписывая из Закона определение понятия «место жительства» (совершенно не смущаясь тем, что данное понятие, в соответствии со ст. 2, дано исключительно для целей применения данного Закона) и ссылаясь на требование Закона об обязательной регистрации всех граждан по новому месту жительства или месту пребывания. Несоблюдение предусмотренного законом требования о регистрации влечет административную ответственность в соответствии со ст. 19.15.1 и 19.15.2 КоАП РФ.Как указал Конституционный Суд РФ в Постановлении от 02.02.1998 г. N 4-П "По делу о проверке конституционности пунктов 10, 12 и 21 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства от 17 июля 1995 г. N 713", посредством регистрации органы регистрационного учета удостоверяют акт свободного волеизъявления гражданина при выборе им места пребывания и жительства; регистрация отражает факт нахождения гражданина по месту пребывания и жительства. Регистрацией гражданина Российской Федерации по месту жительства является постановка гражданина Российской Федерации на регистрационный учет по месту жительства, то есть фиксация в установленном порядке органом регистрационного учета сведений о месте жительства гражданина Российской Федерации и о его нахождении в данном месте жительства. 

При этом Конституционный суд РФ подчеркнул, что сам по себе факт регистрации или отсутствие таковой не порождают для гражданина каких-либо прав и обязанностей и согласно ч. 2 ст. 3 Закона N 5242-1 не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией РФ, федеральными законами и законодательными актами субъектов РФ. Тем не менее, существующая судебная практика по вопросу определения территориальной подсудности сводится преимущественно к следующему: регистрация является официальным подтверждением адреса постоянного или преимущественного места жительства гражданина. Если гражданин по данному адресу не проживает и не встает на регистрационный учет по месту своего фактического нахождения, то он несет риск ненадлежащего уведомления со стороны суда и иных последствий (См. например, практику Мосгорсуда: Апелляционное определение Московского городского суда от 16 мая 2017 г. по делу N 33-17493/17; Апелляционное определение Московского городского суда по делу N 33-10862/2015; Апелляционное определение Московского городского суда от 4 июля 2017 г. по делу N 33-25303; Апелляционное определение Московского городского суда от 5 апреля 2017 г. по делу N 33-10313/2017 и др). Реальность же такова, что миллионы граждан нашей страны не проживают по месту своего регистрационного учета. Причины могут быть разными: учеба, работа, личные обстоятельства, климат и т.д. Но это факт, который едва ли подвергается сомнению. И далеко не каждый гражданин задумывается о том, чтобы встать на регистрационный учет по новому месту своего жительства. Наличие административной ответственности мало кого смущает. При наличии требования о «прописке» со стороны работодателя некоторые предприимчивые граждане готовы даже приобретать поддельные документы. В итоге многие граждане слишком поздно узнают о том, что являются ответчиками по какому-либо делу, либо вовсе об этом не узнают. Суды же со своей стороны чувствуют себя спокойно, поскольку формальное требование о надлежащем уведомлении по месту регистрации ими исполнено, а осуществлять поиск реального места жительства ответчика в таком случае они не обязаны. Таким образом, сложилась ситуация, когда норма об общей территориальной подсудности (ст. 28 ГПК РФ) работает недостаточно эффективно. Разобраться в ситуации можно только обратившись к телеологическому и логическому толкованию данной нормы. Обязывая истца подавать иск по месту жительства ответчика, ГПК РФ, в первую очередь, гарантирует соблюдение процессуальных прав ответчика в сложившихся условиях, когда он не является инициатором судопроизводства, но в силу заявленных требований вынужден защищать свои интересы. Именно в этой связи иск должен подаваться по месту, где ответчик имеет реальную возможность беспрепятственно явиться в суд, ознакомиться с требованиями и представить свои возражения. Отсюда можно сделать вывод, что требование об общей территориальной подсудности будет соблюдено полностью только тогда, когда иск подан по месту реального жительства ответчика, где он может защитить себя. Адрес постоянной регистрации гражданина таким местом является далеко не всегда. А значит, суду стоит учитывать все обстоятельства по данному вопросу. Представляется логичным, что если ответчик не выходит на контакт, но суду известен адрес его постоянной регистрации, то осуществлять его поиск всё-таки неразумно. Однако если в дело представлены доказательства, указывающие на иной адрес, то суд должен принять их во внимание и учесть при проверке соблюдения территориальной подсудности. Такими доказательствами могут служить: временная регистрация, справка из МФЦ, договор аренды/временного проживания, справка с места работы, оплаченные счета за коммунальные услуги и т.д. Важным (а исходя из положений ст. 20 ГК РФ единственным) критерием здесь должна являться продолжительность либо постоянство такого проживания. Таким образом, варианты с временным пребыванием в гостинице на отдыхе или в гостях у родственников справедливо не учитываются. Но если будет доказано, что ответчик фактически проживает и работает по адресу – отличному от адреса постоянной регистрации, то иск может быть и по нашему мнению должен быть подан по адресу местонахождения ответчика. К сожалению, такой подход находит лишь незначительное отражение в судебной практике, например, в Апелляционном определении Санкт-Петербургского городского суда N33-12329/2015: По общему правилу, местом жительства гражданина признается место его регистрации. Если Ответчик не проживает по месту регистрации, а постоянно или преимущественно проживает вне места регистрации по месту пребывания, иск подлежит предъявлению по месту фактического его пребывания. Кроме этого, важный вывод в одном из дел сделал Верховный суд РФ, отметив, что при разрешении вопроса о подсудности дела, определяя место жительства ответчика, суду по общему правилу необходимо руководствоваться предоставленными данными о месте его регистрации по месту жительства, если не будет установлено место жительства по иным основаниям (Определение Верховного Суда РФ от 15.11.2016 N 18-КГ16-155). Такая позиция, на наш взгляд, является логичной и правильной. Получается, что если истцу достоверно известно, что ответчик не проживает по адресу постоянной регистрации и истец может доказать факт постоянного или преимущественного проживания ответчика по иному адресу, то иск может предъявляться по месту фактического проживания ответчика. В случае, даже если ответчик заявит о передаче дела по подсудности по месту его постоянной регистрации, такое дело, по нашему мнению, не может быть передано, если доказано, что на момент подачи иска место постоянной регистрации не является местом постоянного или преимущественного проживания ответчика, то есть при подаче иска не было нарушена территориальная подсудность. А в соответствии с п. 1 ст. 33 ГПК РФ дело, принятое судом к своему производству с соблюдением правил подсудности, должно быть разрешено им по существу, хотя бы в дальнейшем оно станет подсудным другому суду. Несмотря на это в большинстве случаев суды предпочитают не брать на себя лишнюю нагрузку в виде ещё одного судебного дела, и как только замечают, что иск подан не по месту постоянной регистрации ответчика, стремятся сразу передать иск по подсудности. К сожалению, такое толкование ст. 28 ГПК играет на руку недобросовестным ответчикам, которые, фактически проживая на территории, подсудной суду, куда подан иск, могут злоупотребить процессуальными правами, составив ходатайство о передаче дела по адресу своей постоянной регистрации. Хорошо, если это происходит в рамках одного города. Но если ответчик зарегистрирован в одной части нашей огромной страны, а фактически проживает в другой, то дело может передаваться районным судом очень долго. Недобросовестный ответчик же может и дальше продолжить злоупотреблять процессом, не являясь на судебные заседания, не получая повестки и т.д. Таким образом, мы полагаем, что норма об общей территориальной подсудности (ст. 28 ГПК) не может служить инструментом для процессуальных злоупотреблений, когда ответчик имеет возможность передавать дело из одного суда в другой, как ему заблагорассудится, зная, что это невыгодно для истца (допуская, так сказать, процессуальную шикану).

в. Возможные решения проблемы:

На наш взгляд, при толковании норм права в целях применения норм ГПК о территориальной подсудности следует руководствоваться следующей логикой.Иск следует предъявлять по месту жительства ответчика, то есть того места, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. При этом по общему правилу основное, но не единственное доказательственное значение должна иметь регистрация гражданина, притом как постоянная, так и временная. Необходимо исходить из смысла ст. 28 ГПК, которая преследует в качестве главной цели соблюдение процессуальных прав ответчика на рассмотрение дела судом в месте его постоянного или преимущественного проживания, недопуская при этом злоупотребления правом со стороны ответчика на передачу дела по подсудности в место, где он лишь постоянно зарегистрирован, но не проживает. Другими словами, постоянная регистрация не может рассмативаться как исключительное доказательство места проживания ответчика при наличии иных доказательств места его проживания, ибо регистрация носит формальный характер и является техническим действием, установленным в целях исполнения гражданами обязанностей перед другими гражданами, государством и обществом.Следует признать не допустимым существующий в судебной практике формальный подход к отождествлению места жительства и места постоянной регистрации граждан, со ссылками на определение понятия «место жительства», данного в Законе № 5242-1 (исключительно для целей применения данного Закона). При наличии возражений от одной из сторон о несоответствии места постоянной регистрации месту фактического постоянного или преимущественного проживания этой (либо другой) стороны, судам надлежить устанавливать место жительство стороны по другим основаниям.При этом в случае, если истец не располагает данными о фактическом постоянном или преимущественном месте проживания гражданина на момент подачи иска, то иск подается в соответствии с ч. 1 ст. 29 ГПК РФ по месту нахождения имущества ответчику или по его последнему известному месту жительства в Российской Федерации.В целом же, на наш взгляд, существующая система регистрации граждан не соответствует реалиям сегодняшнего дня (прежде всего с учетом мобильности граждан) и нуждается в совершенствовании. Полагаем, что необходимо из понятия «место жительства» в Законе № 5242-1 исключить признак наличия постоянной регистрации, а постоянное или преимущественное проживание считать исходя из непрерывности проживания гражданина на одном месте в течение определенного периода времени. По аналогии с правилом определения налогового резиденства, можно взять период в 185 календарных дней в течение года. То есть считать местом жительства гражданина жилой дом, квартиру, комнату, жилое помещение специализированного жилищного фонда либо иное жилое помещение, в которых гражданин проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору найма специализированного жилого помещения либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, более 183 каледнарных дней в течение одного года, закрепив при этом обязательство граждан регистрироваться в таком помещении как по месту постоянного проживания. 

Первоисточник: zakon.ru

 

Подсудность по месту нахождения работодателя, правомерно ли? 

Верховный Суд РФ в своем Определении от 14.08.2017 № 75-КГ17-4 подробно обосновал вывод о том, что решать, в какой суд обращаться за восстановлением трудовых прав, будет истец (работник), независимо от того, что прописано в трудовом договоре с ним, приведу выдержку: 

«По общему правилу, установленному статьей 28 ГПК РФ, иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по месту нахождения организации.

Статьей 29 ГПК РФ определены правила подсудности по выбору истца. 

Согласно статье 32 ГПК РФ стороны могут по соглашению между собой изменить территориальную подсудность для данного дела до принятия его судом к своему производству. Подсудность, установленная статьями 26, 27 и 30 Кодекса, не может быть изменена соглашением сторон. 

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 272-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам повышения ответственности работодателей за нарушение законодательства в части, касающейся оплаты труда" (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 272-ФЗ), вступившим в силу с 3 октября 2016 г., статья 29 ГПК РФ дополнена частью 6.3, согласно которой иски о восстановлении трудовых прав могут предъявляться также в суд по месту жительства истца. 

Частью 9 статьи 29 ГПК РФ в редакции Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 272-ФЗ предусмотрено, что иски, вытекающие из договоров, в том числе трудовых, в которых указано место их исполнения, могут быть предъявлены также в суд по месту исполнения такого договора. 

В соответствии с трудовым законодательством регулирование трудовых отношений и иных непосредственно связанных с ними отношений может осуществляться путем заключения, изменения, дополнения работниками и работодателями коллективных договоров, соглашений, трудовых договоров. Коллективные договоры, соглашения, трудовые договоры не могут содержать условий, ограничивающих права или снижающих уровень гарантий работников по сравнению с установленными трудовым законодательством и иными нормативными правовыми актами, содержащими нормы трудового права. Если такие условия включены в коллективный договор, соглашение или трудовой договор, то они не подлежат применению (статья 9 Трудового кодекса Российской Федерации).

Из приведенных выше норм процессуального закона следует, что иски работников по спорам, связанным с восстановлением нарушенных трудовых прав, могут быть поданы в суд по выбору работника - по месту его жительства либо по месту исполнения им обязанностей по трудовому договору. Такое правовое регулирование является дополнительным механизмом, направленным на создание наиболее оптимальных условий работникам для разрешения индивидуальных трудовых споров в судебном порядке, включая споры о невыплате или неполной выплате заработной платы и других выплат, причитающихся работнику. При этом имеющиеся в трудовом договоре условия, ограничивающие право работника по сравнению с положениями гражданского процессуального законодательства, на предъявление иска о защите трудовых прав, в том числе по месту своего жительства, не подлежат применению в силу положений статьи 9 Трудового кодекса Российской Федерации…». 

А если истцом выступает работодатель, например, в спорах о привлечении работника к материальной ответственности, может ли работодатель обратиться в суд по месту своей регистрации? Какая в этом случае логика? Как у вас решен этот вопрос?

Первоисточник: zakon.ru 

 

Влияет ли кадастровая стоимость на начальную продажную стоимость предмета ипотеки? 

Согласно пп. 4 п. 2 ст. 59 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.  В п. 2 ст. 67 Закона №102-ФЗ указано, что залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем. То есть под соглашением сторон в первую очередь понимается договор залога, в котором стороны согласовали залоговую стоимость.  Если у залогодателя и/или  банка отсутствуют возражения относительно залоговой стоимости, то суд, принимает ее за основу при определении начальной продажной цены заложенного имущества.

До последнего времени банкиры не предавали особого значения кадастровой стоимости, полагая, что она применяется исключительно для публичных целей налогообложения,  и не может каким-либо образом влиять на частные отношения между банком и залогодателем по поводу определения залоговой стоимости предмета ипотеки.  Иными словами споры между банками и залогодателями сводились к тому, соответствует ли залоговая стоимость рыночной. Кадастровая стоимость относилась к сфере параллельной реальности. Ни на стадии заключения договора ипотеки (то есть определения залоговой стоимости), ни на стадии обращения взыскания (то есть определения рыночной стоимости) кадастровая стоимость не учитывалась.

И вот, пожалуй, впервые в банковской практике инициирован судебный спор, в рамках которого поставлен вопрос о необходимости соотнесения залоговой, рыночной, кадастровой стоимости при установлении начальной продажной цены заложенного имущества  (Апелляционная инстанция Волгоградского областного суда дело №33-4057/2017; №33-151/2017).  Между банком и залогодателем был заключен договор ипотеки земельного участка. Залоговая стоимость участка была определена в размере 230 000 рублей. На момент обращения взыскания на предмет залога его кадастровая стоимость составляла 17 130 000 рублей. Банк просил обратить взыскание, установив начальную продажную стоимость  в размере залоговой, залогодатель в размере кадастровой стоимости. Суд назначил экспертизу, в рамках которой оценщик установил рыночную стоимость предмета залога в размере 3 960 000 рублей. Как мы видим, результаты экспертизы значительно превысили залоговую стоимость, но были намного ниже кадастровой стоимости. Не искушенные  читатели могут возразить, что соломоновым решением как раз  является рыночная стоимость, определенная в рамках судебной экспертизы. Однако заключение эксперта является одним из доказательств по делу.  Согласно положениям процессуального законодательства заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.  В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Какие же сомнения должны возникнуть в связи с тем, что кадастровая стоимость значительно превышает рыночную и залоговую.  Если бы у нас был небанковский спор, то сомнения касались бы достоверности кадастровой стоимости, что являлось бы основанием для ее снижения в установленном порядке. Однако в рамках процесса об обращении взыскания на предмет залога различия между кадастровой и рыночной стоимостью являются основанием для сомнения в достоверности рыночной стоимости и свидетельствуют о необходимости проведения повторной экспертизы.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 данного федерального закона.

В п. 1.2.-1.3. Приказа Минэкономразвития России от 07.06.2016 N 358 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке" указано, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками его использования, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект. Кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятную цену объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом. При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально в отношении объектов недвижимости. 

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 25.06.2013 N 10761/11, кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны. Кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Учитывая взаимосвязь рыночной и кадастровой стоимости Верховный Суд  РФ полагает, что если по делу проведена экспертиза с целью определения рыночной стоимости недвижимого имущества,  при этом рыночная стоимость, определенная экспертом ниже кадастровой стоимости, то  эксперт обязан:

 

 -  сослаться на ошибки, допущенные при проведении кадастровой оценки земельных участков (в том числе, на недостоверность сведений о недвижимости, использованных при кадастровой оценке). 

 - указать какие индивидуальные особенности земельного участка, не учтенные при проведении оценки массовым методом (в ходе государственной кадастровой оценки), привели к значительному завышению кадастровой стоимости по отношению к рыночной цене.

 

Если экспертиза не содержит данных выводов, то она не может быть признана достоверной.  А выводы, изложенные в заключении эксперта, не должны рассматриваться судом как соответствующие действительности, что предполагает необходимость назначения повторной экспертизы по делу. (Определение Верховного Суда РФ от 05.12.2016 N 305-ЭС16-11170 по делу N А41-19310/2014).

Итак,  как следует из судебной практики кадастровая и рыночная стоимость имущества взаимосвязаны между собой. Данный постулат, по всей видимости, заставит банкиров взглянуть на кадастровую стоимость под иным углом, поскольку теперь она становится одним из важнейших доказательств при установлении начальной продажной цены предмета залога при обращении взыскания на него. 

Последствия внедрения кадастровой стоимости в практику определения начальной продажной цены заложенного имущества. 

1.Риск отказа в обращении взыскания на заложенное имущество.Согласно п. 1 ст. 54.1 Закона №102-ФЗ  обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, что предполагает, что сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки. Низкая залоговая стоимость предоставляет банкам возможности широких маневров по искам об обращении взыскания.  Крайне высокая кадастровая стоимость (по отношению к залоговой) сводит такие возможности к минимуму. 

2.Риск отсутствия покупателей предмета залога с торгов. Установление начальной продажной цены предмета залога приближенной к кадастровой вряд ли будет способствовать успешной его реализации с торгов. Банк будет вынужден оставлять такое имущество за собой. 

3.Риск возврата банком разницы между стоимостью предмета залога и суммой долга должнику в случае оставления предмета залога за собой. Согласно ч. 1 2 ст. 87 Закона «Об исполнительном производстве» если стоимость предмета залога превышает сумму, подлежащую выплате баку по исполнительному документу, то банк вправе оставить нереализованное имущество за собой при условии одновременной выплаты (перечисления) соответствующей разницы на депозитный счет подразделения судебных приставов, которая в последующем перечисляется должнику (если отсутствуют иные кредиторы). 

4. Риск невозможности повлиять на кадастровую стоимость предмета залога, поскольку банку как залогодержателю не предоставлено право инициировать спор о результатах определения кадастровой стоимости предмета ипотеки (то есть право снижения кадастровой стоимости). (ст. 22 Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").

Учитывая, что кадастровая стоимость только начинает внедряться в банковский оборот как фактор, влияющий на стоимость предмета залога, то, скорее всего вышеперечисленные риски будут не единственными. 

Первоисточник: zakon.ru

 
Контакты